Etude sur la filière immobilière et la rénovation énergétique (2017)

Avec Viviane Hamon (VHC) et Bérénice Le Fur (Batitrend), ainsi que l’aimable autorisation de la région Auvergne Rhône-Alpes (AuRA), nous publions une étude sur le rapport de la filière immobilière à la rénovation énergétique. Elle s’inscrit dans le cadre d’une mission d’accompagnement des PTRE (plateformes territoriales de la rénovation énergétique) pour la Région AuRA qui nous avait conduits à publier précédemment un état de l’art et à déconstruire les idées reçues sur la rénovation énergétique. Ce bilan a mis en lumière que les professionnels de l’immobilier sont à la fois une zone d’ombre de la recherche et un angle mort de l’action des pouvoirs publics en matière de rénovation énergétique.

Pourtant les professionnels de l’immobilier (syndics, notaires, agences immobilières) sont deprescripteurs incontournables pour les ménages décideurs de rénovation (énergétique ou non) dans l’habitat privé. Tout d’abord, ils sont présents à l’occasion des transactions, un moment particulièrement propice pour mener des travaux d’ampleur. Ensuite, ils sont les seuls à pouvoir influencer les propriétaires bailleurs auprès desquels ils assurent un rôle de conseil et font parfois la gestion. Enfin, en tant que syndics de copropriétés, ils restent les professionnels référents pour les décisions qui concernent les immeubles.

 

Afin de mieux comprendre les représentations et les pratiques de ces professionnels vis-à-vis de la rénovation énergétique nous avons réalisé une série de mini-enquêtes en région Auvergne Rhônes-Alpes. Par des entretiens approfondis avec des professionnels de terrain ainsi qu’avec leurs associations professionnelles. Par des observations comme des visites mystères avec des agents immobiliers, afin de recueillir leur discours sur l’énergie. Nous sommes également allés à la rencontre de syndics impliqués dans des projets de rénovation énergétique afin de dépasser le constat déjà connu de l’atonie de la profession sur le sujet.

L’étude souligne que prescrire la rénovation énergétique ne va pas de soi pour ces professionnels car au premier abord ils n’y ont pas intérêt : l’agent immobilier ne veut pas faire fuir l’acheteur avec de gros travaux, le notaire ne veut pas être pris pour un commerçant et le syndic ne veut pas prendre le risque de se mettre à dos des copropriétaires. Pourtant la recherche met aussi en avant des leviers pour convaincre ces professionnels de prendre leur place dans ce grand chantier de la rénovation énergétique : se différencier de la concurrence et se défendre face à l’ubérisation, jouer sa mission de « service public » et/ou un rôle dans la revalorisation du territoire, apporter une valeur ajoutée à ses clients à travers une vision patrimoniale de long terme….

Les résultats de ce travail ont été présentés lors de la session de décembre 2017 du Bureau du Plan Bâtiment Durable (PDB). Depuis plusieurs années, le PDB cherche à mobiliser les acteurs de l’immobilier à travers la signature de chartes (ex : charte des syndics« green deal » avec ORPI) . Par ailleurs, cette étude a débouché sur un groupe de travail avec les PTRE d’AuRA avec lesquelles nous allons développer des outils, en nous basant sur les méthodologies du design de services, pour mobiliser les professionnels de l’immobilier. Plusieurs concepts à destination des professionnels sont également testés dans le cadre de la démarche Expérénos de l’ADEME et du PDB (ex : VEFA Réno).

 

Gageons qu’avec tout cela les acteurs de l’immobilier ne resteront pas longtemps en dehors du coup !

(Re)vivez les méthodes de conception participative en logements collectifs

En juin 2017, dans le cadre des 4èmes Assises de l’Habitat de Leroy Merlin « Penser avec et faire ensemble : nouvelles co-opérations habitants – professionnels », j’ai organisé un atelier sur la conception participative dans l’habitat collectif. Cet atelier était l’occasion de restituer les résultats d’un projet de recherche que j’ai conduit avec le soutien de l’ADEME et Leroy Merlin Source, sur onze opérations de logements collectifs, rénovation et construction neuve, associant les futurs habitants aux choix de conception. Avec la complicité de six professionnels rencontrés dans le cadre de l’étude, j’ai proposé aux participants de jouer le rôle d’habitants. Le professionnel leur a demandé de travailler sur un scénario leur permettant de « vivre » l’expérience de la conception participative.

La note de restitution de l’atelier collaboratif vous permet ainsi de découvrir de manière vivante et illustrée les méthodologies de conception participative appliquées à l’habitat collectif, encore trop peu connues. Elle met également en valeur le travail d’innovation sociale de professionnels (architectes, accompagnateurs…) dans un secteur où l’on met trop en avant l’innovation technique. Enfin, cette note montre, s’il en était besoin, que la participation des habitants à la conception n’est pas réservée aux projets militants d’habitat participatif mais peut inspirer beaucoup plus largement les acteurs du monde du bâtiment et de l’habitat.

Le rapport d’étude ainsi que la synthèse sortiront début 2018, à suivre donc…

 

L’idéal-type du rationnement technique des usages de l’énergie à travers le cas des résidences sociales

Dans le cadre de ma participation au Master IBD de l’Ecole des Ponts j’ai eu la chance d’accompagner la réalisation d’une thèse professionnelle d’une exceptionnelle qualité. Elle a été réalisée par France Michel, dans le cadre de son poste à l’UNAFO, la fédération des acteurs du logement accompagné (résidences sociales). La qualité de ce travail démontre que les acteurs sociaux peuvent très bien s’approprier l’approche et les méthodes des sciences humaines et sociales pour produire des analyses sociologiques tout à fait pertinentes. Plus encore, leur connaissance du terrain devient un atout précieux à la fois pour mener l’enquête et pour accéder à la compréhension des logiques d’acteurs, à condition d’adopter une posture distanciée.

Cette enquête sociologique aboutit à plusieurs résultats importants sur le sujet des économies d’énergie dans les bâtiments. Celui qui m’a le plus marqué est la mise en lumière du rationnement technique des usages rendu visible par le contexte particulier des résidences sociales. France Michel le définit comme des « un bridage des usages par actions de limitation matérielle ayant pour but de stopper les consommations« , où une stratégie d’encadrement des pratiques incorporées dans la technique elle-même. Loin d’être exclusif au logement accompagné, j’ai pu constater que ce régime d’économie d’énergie est présent de manière beaucoup plus générale, que ce soit à travers la définition d’une température de consignes en chauffage collectif ou l’installation de serrure sur les fenêtres dans le cadre d’un CPE dans une école.

Je vous invite à prendre connaissance de ce travail qui vous fera connaitre l’univers particulier des résidences sociales sous l’angle des économies d’énergie.

  • Il démontre d’abord  la diversité des profils de locataires, le fait qu’il faut considérer les professionnels comme des usagers, et que la résidence et ses techniques comme un acteur à part entière de la situation.
  • Ensuite, France Michel décrit l’idéal type du rationnement technique dans ses différentes modalités, les représentations sous-jacentes sur le « gaspillages » et la « responsabilisation » des locataires.
  • Enfin, elle détaille les stratégies pour dépasser ce régime : plus individuelle avec l’information et la sensibilisation, plus collective en s’appuyant sur les temps de vie de la résidence. Celle qui semble avoir la plus grande portée est organisationnelle avec la mise en place d’un processus intégré et transversal centrée sur la gestion énergétique et les usages.

Vous pouvez télécharger :

Dix idées reçues à déconstruire sur la rénovation énergétique

La nouvelle arme de « massification de la rénovation énergétique » s’appelle Plateforme Territoriale de lajpg - 716.2 ko Rénovation Énergétique (PTRE). Cette version 2.0 des EIE de l’ADEME est en phase de déploiement un peu partout en France avec un triple objectif : accompagner les particuliers, mobiliser les professionnels, et favoriser l’accès aux financements. La Région Auvergne Rhône-Alpes a choisi de soutenir les collectivités qui se lancent dans la création d’une plateforme à travers la mise en place d’un « centre de ressources » qui doit permettre une mutualisation, donner accès à des expertises, et favoriser le partage des bonnes pratiques.

Nous participons à la création de ce centre de ressources avec une équipe composée de Viviane Hamon, Bérénice Le Fur et Damien Roffat, chargée d’éclairer les conditions du « passage à l’acte » en rénovation énergétique. La première étape de notre mission a consisté à faire un état de l’art « à dire d’experts » sur la décision de rénovation énergétique.  Il traite du processus de décision des ménages, de la segmentation du marché, de l’écosystème et ses effets de prescription, des pratiques d’auto-réhabilitation, et du marché de la copropriété dans ses spécificités.

Pour aborder le sujet nous avons recensé certaines idées reçues sur la rénovation énergétique, autrement dit une « doxa » qui ne résiste pas à l’épreuve du terrain, mais qui trop souvent oriente les acteurs sociaux sur le sujet. Je liste ici 10 de ces prénotions , qui sont contredites ou nuancées par les résultats des enquêtes qualitatives que nous avons réalisées. Êtes-vous prêts à changer de logiciel sur la rénovation énergétique ?

1. « Il faut développer le marché de la rénovation énergétique ». Si l’objectif est bien l’amélioration de la performance énergétique du parc des logements privés existants, il ne s’agit pas d’un marché en tant que tel car l’énergie n’est jamais la motivation première pour faire des travaux qui s’inscrivent toujours dans un projet plus global.

2. « Le marché de la rénovation énergétique est un marché de masse ». Oui pour des objectifs quantitatifs ambitieux, à condition d’avoir en tête qu’il n’y a pas de solutions uniques, que les freins et les leviers sont très différents en fonction des segments.

3. « Décider de rénover relève du passage à l’acte ». Non, la rénovation ne se décide pas sur un coup de tête, c’est une décision engageante qui est le résultat d’un long processus.

4. « La rénovation relève d’un décideur unique ». Non, rénover est toujours une aventure collective impliquant de nombreux acteurs, que ce soit un ménage ou une assemblée de copropriétaires, mais aussi tout un écosystème de prescription.

5. « Les particuliers manquent d’information sur la rénovation ». Il faut plutôt considérer qu’ils sont noyés dans une surabondance d’informations générales et que l’information pertinente reste une denrée rare. En outre aucun acteur ne peut avoir le monopole de l’information légitime.

6. « Les particuliers recherchent et ont besoin d’un accompagnement personnalisé ». L’accompagnateur se pense peut-être « unique » mais en réalité le ménage est multi-accompagné. Il souhaite conserver une autonomie dans son projet, et accorde surtout de l’importance au informations données par des pairs (entourage, bouche à oreille, « copain plombier »…).

7. « Le financement des travaux est le frein majeur pour les décisions de rénovation énergétique ». Ce sont plutôt les arbitrages de consommation qui n’y sont pas favorables, les bénéfices perçus étant insuffisants. En copropriété, l’absence de travail sur la communication peut faire un échouer un projet « parfait » sur le plan technico-économique.

8. « La rénovation est une affaire de professionnels ». Une rénovation, c’est avant tout un projet personnel. L’habitant reste au cœur du projet, comme le montrent les « leaders énergétiques » en copropriété, ou les particuliers qui font de l’auto-réhabilitation.

9. « Le professionnel n’est pas une courroie de transmission fiable ». Qu’on le veuille ou non, c’est vers eux que les particuliers se tournent principalement, que ce soit les artisans en maison individuelle ou les syndics en copropriété.

10. « L’offre intégrée est le principal levier de développement du marché ». Oui, c’est un levier mais il peine à trouver son marché en copropriété comme en maison individuelle. Plutôt que le financement, l’intégration de la diversité des compétences au sein d’une même offre / équipe, évite au particulier de faire lui-même la coordination entre les professionnels.

Vous trouverez plus de détail dans l’État de l’art, à la fois d’autres idées reçues mais surtout les constats basés sur les études sociologiques. Nous menons actuellement des investigations complémentaires pour compléter cet État de l’art : sur les professionnels de l’immobilier (syndics, notaires, agents immobiliers) mais aussi sur le rapport au confort des particuliers engagés dans des travaux. Ces documents seront mis en ligne d’ici la fin 2017.

Booster les idées sur la rénovation énergétique (ADEME 2017)

Le flux actuel des rénovations énergétiques reste encore en deçà des objectifs fixés par les pouvoirs publics. En 2014, on estime à 288 000 le nombre de rénovations « performantes » (OPEN campagne 2015), alors que l’objectif est de 500 000 en 2017. L’air du temps est au changement de paradigme afin de « booster » la rénovation énergétique, comme l’a montré le récent rapport du Plan Bâtiment Durable sur les « Nouvelles dynamiques de rénovation des logements ». En continuité,  l’ADEME a voulu de tester une nouvelle approche d’élaboration des politiques publiques, en se démarquant du traditionnel « groupe de travail d’experts ».

La démarche « Booster de la rénovation » est un atelier de créativité réunissant une trentaine de professionnels d’horizon très divers : développeur d’applications, communicant, psychologues et sociologues, financement, animateur scientifique, diagnostiqueur,  institutionnel, architecte, vendeur en magasin de bricolage… J’ai eu la chance de participer à l’initiation de la démarche et aux ateliers organisés par une brillante équipe de designers de services : Brice Dury, Norent Saray-Delabar, Frédérique Sonnet, Romain Thévenet.

Les ateliers ont débouché sur une cinquantaine de concepts originaux qui sont décrit et illustrés dans un cahier d’idées. Ils sont organisés en 6 axes avec à chaque fois un concept phare mis en avant :

  1. Faciliter et sécuriser les parcours de rénovation : un nouveau type de contrat d’achat immobilier en « VEFA réno »
  2. Mobiliser les lieux pour aller chercher de nouveaux publics : un « pop up réno » point info énergie délocalisé en magasin de bricolage
  3. Proposer de nouveaux modes de financement : le « tiers-payant artisan » où le ménage n’a plus à faire l’avance des aides
  4. Accompagner l’auto-rénovation : un « permis de construire en auto-rénovation » qui permet aux particuliers de bénéficier des aides
  5. Communiquer auprès du grand public : une « journée du patrimoine ordinaire » pour valoriser les rénovations de proximité
  6. Développer les compétences et connaissances sur la rénovation : une « page Facebook mini-réno » qui permette de partager les petits travaux et astuces a faible cout.

Mon coup de cœur personnel : le « bail réno » qui permet a un locataire d’obtenir une réduction de loyer par son propriétaire en échange de la réalisation de travaux dans son logement, sous la supervision d’un architecte du CAUE.

Ces idées sont avant tout des pistes de travail open source, elles ne sont pas suffisamment matures pour être appliquées telle qu’elle, certaines sont sans doute déjà mise en œuvre, et d’autres tout simplement irréalisables. Mais ce cahier d’idées démontre bien que l’on n’a pas tout essayé pour inciter à la rénovation énergétique. L’ADEME prévoit de lancer dans les prochains mois un « appel à expérimenter » afin de proposer un cadre pour tester la mise en œuvre de certaines de ces pistes.